Coraz więcej cudzoziemców interesuje się kupnem domu lub mieszkania w Polsce. Z czym wiąże się zakup nieruchomości, jeśli chodzi o aspekty prawne?
O czym należy pamiętać? Odpowiadamy w artykule poniżej.
Na co zwrócić uwagę przed zakupem nieruchomości?
Przed kupnem nieruchomości należy dokonać analizy jej stanu prawnego. Stan prawny można sprawdzić:
- w księgach wieczystych – to jawne i dostępne dla każdego elektroniczne rejestry, które opisują stan prawny nieruchomości. Można się z nich dowiedzieć m.in., jaka jest powierzchnia nieruchomości, komu przysługuje tytuł własności, czy ustanowiono hipotekę; dane tam ujawnione korzystają z domniemania prawdziwości, czyli są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym,
- w procesie due diligence – to wnikliwy proces oceny stanu nieruchomości zakończony ekspercką analizą aspektów prawno-formalnych nieruchomości; jest ważny, gdy przedmiotem zakupu jest nieruchomość o szczególnym znaczeniu inwestycyjnym,
- w planie zagospodarowania przestrzennego – to akt prawa miejscowego, zawiera obecne i przyszłe przeznaczenie terenów w obrębie danej gminy, w tym gminy miejskiej; na jego podstawie wydawane są pozwolenia na budowę, pozwala zweryfikować m.in. usytuowanie działki, na której znajduje się dom lub mieszkanie oraz planowane inwestycje.
Zakup nieruchomości – formy zawarcia umowy
Umowę sprzedaży poprzedza zwykle umowa przedwstępna. To umowa:
- przez którą strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości,
- służy zabezpieczeniu interesów obu stron, gwarantuje zawarcie właściwej umowy, zwłaszcza gdy strony czekają np. na zezwolenie lub decyzję kredytową.
Na kupującym ciąży obowiązek zapłaty części umówionej kwoty (zwykle 5-10 %) tytułem zadatku. Umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy sprzedaży, m.in.:
- strony,
- przedmiot umowy sprzedaży,
- cenę nieruchomości,
- termin zapłaty,
- warunki, od których uzależnione jest zawarcie umowy sprzedaży.
Brak terminu do zawarcia umowy sprzedaży oznacza, że powinna być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia. Gdy obie strony mają takie prawo i każda z nich określi inny termin, decyduje pierwszeństwo złożenia oświadczenia. Po upływie roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie można domagać się jej wykonania.
Umowa przedwstępna może być zawarta w formie pisemnej. W razie odmowy wykonania, kupujący może wystąpić z żądaniem odszkodowania. Zawarcie w formie aktu notarialnego:
- zapewnia większą ochronę stron (można dochodzić zawarcia umowy na drodze sądowej),
- jest podstawą wpisu roszczenia kupującego do księgi wieczystej.
Strony mogą zawrzeć umowę deweloperską. Na jej podstawie deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego:
- prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego,
- prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym,
- prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności domu jednorodzinnego.
Nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Umowa deweloperska powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego i zawierać m.in.:
- oznaczenie nieruchomości, w tym m.in. powierzchnię, układ pomieszczeń,
- datę przeniesienia własności,
- cenę, termin i warunki płatności,
- odsetki i kary umowne dla stron.
Właściwą umowę sprzedaży nieruchomości zawiera się w formie aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy skutkuje nieważnością czynności prawnej. Umowę zawiera się u notariusza. Powinna określać co najmniej:
- strony umowy,
- dokładny opis nieruchomości oraz jej stanu prawnego,
- cenę,
- sposób zapłaty,
- termin zapłaty,
- termin i warunki wydania nieruchomości.
Do zawarcia umowy sprzedaży wymagana jest obecność sprzedającego i kupującego. Sporządza się ją w języku polskim. Jeśli któraś ze stron jest cudzoziemcem, notariusz ma obowiązek wezwać tłumacza. Wraz z podpisaniem umowy sprzedaży, na kupującego przechodzi własność nieruchomości.
Zakup nieruchomości – sposób płatności
Kupujący ma obowiązek zapłacić cenę za nieruchomość w umówionym terminie. Może to zrobić w biurze u notariusza i w jego obecności:
- przelewem,
- gotówką.
W akcie notarialnym można zawrzeć oświadczenie kupującego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się zapłacić określoną kwotę lub wykonać inny obowiązek tam wskazany. W razie problemów z zapłatą wierzyciel może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności tytułowi egzekucyjnemu, a następnie wszcząć postępowanie egzekucyjne (art. 777§ 1 pkt 4 i 5 Kpc).
Jak powinien wyglądać protokół zdawczo-odbiorczy nieruchomości?
Po sprzedaży strony umawiają się na oględziny nieruchomości. Z czynności sporządza się protokół zdawczo-odbiorczy. Potwierdza on:
- stan techniczny nieruchomości w chwili przekazania (m.in. wyposażenie, stan liczników),
- przekazanie nieruchomości kupującemu.
Powinien być sporządzony w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach oraz uwzględniać wszelkie uwagi dotyczące stanu technicznego nieruchomości. Po jego podpisaniu przez każdą ze stron sprzedający wydaje przedmioty niezbędne do wejścia na teren nieruchomości, np. klucze, kody.
Co to jest użytkowanie wieczyste?
Użytkowanie wieczyste to szczególna forma władania gruntami państwowymi. Przekazanie w użytkowanie wieczyste następuje w drodze umowy pomiędzy Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego a użytkownikiem wieczystym (osobą fizyczną lub prawną) na okres 99 lat, lub w wyjątkowych przypadkach na 40 lat.
Grunty oddane w użytkowanie wieczyste są własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządowej. Użytkownik wieczysty ma obowiązek uiszczenia rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste. Może posiadać, użytkować i rozporządzać prawem do nieruchomości. Budynki, które wzniesie na tych gruntach, stanowią jego własność.
Jak cudzoziemiec może zakupić nieruchomość w Polsce?
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia, chyba że wystąpi ustawowy wyjątek. Cudzoziemiec może nabyć prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego.
Zezwolenie ma formę decyzji administracyjnej wydanej przez ministra właściwego ds. wewnętrznych. Wydawane jest na wniosek cudzoziemca, jeśli:
- nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego,
- nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
- wykaże więź z Polską.
Powinno określać w szczególności:
- dane nabywcy i zbywcy;
- przedmiot nabycia;
- specjalne warunki określone w ustawie.
Cudzoziemiec może ubiegać się o przyrzeczenie wydania zezwolenia tzw. promesę. Jest ważna rok od dnia wydania. W okresie jej ważności nie można odmówić wydania zezwolenia na zakup nieruchomości, chyba że wystąpią wyłączenia ustawowe.
Zakup nieruchomości w Polsce przez obcokrajowca – podsumowanie
Kupno mieszkania w Polsce to poważna decyzja. Wymaga sprawdzenia wielu ważnych aspektów prawnych oraz przestrzegania określonych procedur. Służy to zagwarantowaniu bezpieczeństwa stron oraz obrotu gospodarczego.
Jeśli zainteresował Cię powyższy wpis i chcesz wiedzieć więcej na poruszony w nim temat, zapraszamy do współpracy z nami. Specjaliści z naszego biura rachunkowego w Warszawie są do Twojej dyspozycji, skontaktuj się już dzisiaj i daj sobie pomóc.